1. De onde vêm os dados
A Caixa Econômica Federal disponibiliza publicamente um arquivo CSV com todos os imóveis à venda em Minas Gerais — sem necessidade de login. Esse arquivo é atualizado diariamente no portal da Caixa.
Nosso pipeline baixa esse arquivo automaticamente, processa os dados e calcula indicadores adicionais para cada imóvel: desconto vs. avaliação, score de oportunidade e estimativas de custos.
2. O que é o Deal Score
O Deal Score é nossa pontuação de 0 a 100 que mede o potencial de um imóvel como investimento, considerando desconto, localização, infraestrutura do entorno e facilidade de venda.
Desconto alto, boa localização, fácil de revender
Ótima relação custo-benefício
Oportunidade dentro da média do mercado
Analisar com cuidado antes de arrematar
Sem vantagem clara em relação ao mercado
Análise gerada automaticamente com base em dados públicos. Não constitui recomendação de investimento. Resultados passados não garantem retornos futuros.
3. Desconto vs. Avaliação × Desconto vs. ITBI
Desconto vs. Avaliação: diferença entre o preço do leilão e a avaliação oficial da Caixa. Útil para saber o desconto "nominal", mas a avaliação Caixa pode estar desatualizada.
Desconto vs. ITBI: diferença entre o preço do leilão e a mediana de transações reais (ITBI) no mesmo bairro, para imóveis de tamanho similar. Esse é o indicador mais confiável — mostra quanto você pagará abaixo do que imóveis similares foram vendidos de verdade.
Em Belo Horizonte, o desconto médio vs. ITBI gira em torno de 18–25% — ou seja, imóveis de leilão costumam custar cerca de 20% menos do que os vendidos normalmente no mesmo bairro.
4. O Simulador de Investimento
O simulador calcula o retorno real de um imóvel de leilão considerando todos os custos envolvidos:
- ✓ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (1,5% a 3% conforme a cidade)
- ✓Cartório e escritura (calculado pela tabela TJMG)
- ✓Comissão do leiloeiro (5% em leilões judiciais)
- ✓Condomínio e IPTU atrasados (responsabilidade do comprador em muitos editais)
- ✓Reforma estimada
- ✓Corretagem na venda (6% padrão MG)
- ✓IR sobre ganho de capital (15% sobre o lucro)
- ✓Custos fixos mensais durante o período de posse
5. Limitações conhecidas
- ⚠Dados de ITBI e entorno são disponíveis apenas para Belo Horizonte. Para outras cidades de MG, o desconto vs. mercado é estimado com base na avaliação Caixa.
- ⚠O score não considera risco jurídico específico de cada imóvel — verifique o edital completo antes de arrematar.
- ⚠Imóveis ocupados podem ter prazo de desocupação imprevisível. Considere esse risco nas suas projeções de prazo de venda.
- ⚠As estimativas de custos (IPTU, condomínio, reforma) são valores de referência. Confirme os valores reais nos editais e com o condomínio antes de dar o lance.